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Grundstück teilen

Eine Grundstücksteilung ermöglicht es, aus einem großen Grundstück mehrere kleinere zu schaffen – etwa um einen Teil zu verkaufen, zu verschenken oder separat zu bebauen. Vorab muss die baurechtliche Zulässigkeit geklärt werden – relevant sind dabei die Mindestgrundstücksgröße im Bebauungsplan, Zuschnitt und Erschließung der neuen Grundstücke sowie Abstandsflächen bei geplanter Bebauung. Eine Grundstücksteilung ist in der Regel genehmigungsfrei, erfordert jedoch eine Anzeige bei der unteren Baurechtsbehörde. Spätere Bebauungen der Teilgrundstücke erfordert Baugenehmigungen. Kosten entstehen für Vermessung, Grundbuch und Notar/Notarin. Eine rechtzeitige Abstimmung mit Baurechtsamt und Vermessungsamt hilft, Planungsfehler zu vermeiden.

Was muss man beachten?

Baurecht

Eine Grundstücksteilung unterliegt bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Vorab sollte geprüft werden, ob der Bebauungsplan Mindestgrundstücksgrößen festsetzt – dies verhindert zu kleine Grundstücke und Überbauung. Auch der Zuschnitt der neuen Grundstücke kann relevant sein: Sie müssen eine sinnvolle Form haben und bebaubar sein (ausreichende Breite und Tiefe).
Jedes neue Grundstück muss erschlossen sein – dies umfasst sowohl eine Zufahrt (über öffentliche Straße oder gesichertes Wegerecht) als auch Anschlüsse an Versorgungsleitungen. Die Grundstücksteilung selbst ist in der Regel genehmigungsfrei, erfordert jedoch eine Anzeige bei der unteren Baurechtsbehörde (§ 8 Abs. 2 LBO), eine spätere Bebauung erfordert Baugenehmigungen. Eine rechtzeitige Abstimmung mit Baurechtsamt oder einem Architekturbüro hilft, Planungsfehler zu vermeiden.

Technische Aspekte

Eine Grundstücksteilung verursacht Kosten, die je nach Grundstücksgröße und Aufwand variieren (Vermessung, Notariat, Grundbuchänderung). Bei Verkauf eines Teilgrundstücks kann die Spekulationssteuer relevant werden: Diese fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und das Grundstück nicht selbst genutzt wurde. Bei Schenkung eines Teilgrundstücks gelten Schenkungssteuerfreibeträge.

TIPP

Lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie ein Teilgrundstück verkaufen oder verschenken.

Gesetze & Normen

Was ist wo grundsätzlich erlaubt?

Baugesetzbuch (BauGB) – Bundesrecht
Regelt die städtebauliche Planung und Zulässigkeit von Grundstücksteilungen (§19 BauGB). Gilt überall in Deutschland.

Welche Mindestgrößen gelten?

Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Bundesrecht
Grundlage für Regelung von Art und Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan. Ein Bebauungsplan kann Mindestgrundstücksgrößen vorsehen.

Wie muss gebaut werden?

Landesbauordnung Baden Württemberg (LBO) samt der, auf Grund der LBO erlassenen Regelungen – Landesrecht
Gibt bauordnungsrechtliche Regelungen vor: §§ 5–6 zu Abstandsflächen bei geplanter Bebauung.

Wie muss geplant werden?

Bebauungsplan der Gemeinde
Im Bebauungsplan kann u.a. festgelegt werden: Mindestgrundstücksgrößen, überbaubare Flächen, Baugrenzen. Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung.

Wie wird die Teilung eingetragen?

Grundbuchordnung (GBO) – Bundesrecht
Regelt die Eintragung der Grundstücksteilung im Grundbuch. Gilt bundesweit.

Wer darf vermessen?

Vermessungsgesetz Baden-Württemberg – Landesrecht
Regelt die amtliche Vermessung durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Gilt nur in Baden-Württemberg.

Welche Rechte können eingetragen werden?

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Bundesrecht
Regelt Wegerechte, Leitungsrechte und Dienstbarkeiten zwischen Grundstücken.

Welche Steuern fallen an?

Einkommensteuergesetz (EStG) – Bundesrecht
Regelt Spekulationssteuer bei Verkauf von Teilgrundstücken.

Wie fängt man an?

Schritt 1

Baurecht und Teilbarkeit prüfen

Klären Sie mit dem Baurechtsamt, ob die Teilung bauplanungsrechtlich möglich ist. Gibt es eine Mindestgrundstücksgröße? Sind Zuschnitt und Erschließung der neuen Grundstücke zulässig? Bei geplanter Bebauung: Prüfen Sie Abstandsflächen und überbaubare Flächen.

Schritt 2

Erschließung klären

Jedes neue Grundstück muss erschlossen sein: Zufahrt über öffentliche Straße oder gesichertes Wegerecht über Nachbargrundstück, Anschluss an Versorgungsleitungen. Klären Sie, ob neue Hausanschlüsse erforderlich sind oder bestehende genutzt werden können.

Schritt 3

Vermessung beauftragen

Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/Vermessungsingenieurin. Dieser vermisst die neuen Grundstücksgrenzen, erstellt einen Teilungsplan und trägt die Teilung in das Liegenschaftskataster ein. Die Vermessung ist Voraussetzung für die Grundbuchänderung

Schritt 4

Grundbuch trennen und notariell beurkunden

Nach der Vermessung wird die Teilung im Grundbuch vollzogen. Beauftragen Sie einen Notar oder eine Notarin, der die Grundbuchänderung veranlasst. Jedes neue Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt.

Schritt 5

Kosten klären und Steuern beachten

Kalkulieren Sie Kosten für Vermessung, Notar/Notarin und Grundbuch (abhängig vom Grundstückswert). Bei Verkauf eines Teilgrundstücks: Prüfen Sie die Spekulationssteuer. Konsultieren Sie eine Steuerberatung.

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