Mehr Leben im Eigenheim

Ferienwohnung vermieten

Einen Teil seines Hauses als Ferienwohnungen zu betreiben, kann eine attraktive Einnahmequelle sein, erfordert aber eine baurechtliche Prüfung – insbesondere in reinen Wohngebieten kann eine gewerbliche Nutzung problematisch sein. Wichtig sind ein separater Zugang für Gäste sowie die Einhaltung von Brandschutzbestimmungen. Steuerlich müssen die Einnahmen angegeben werden, können aber mit Betriebskosten verrechnet werden. In vielen Städten gelten zudem Meldepflichten und Begrenzungen für Kurzzeitvermietungen.

Was muss man beachten?

Baurecht

Die Vermietung einer Ferienwohnung kann eine Nutzungsänderung darstellen – damit greifen bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben. Besonders in reinen Wohngebieten kann eine gewerbliche oder gewerblich geprägte Nutzung eine Genehmigung erfordern. Viele Kommunen haben zudem eigene Satzungen oder Regelungen zu Kurzzeitvermietungen bzw. Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen erlassen. Eine rechtzeitige Klärung mit dem Baurechtsamt und der zuständigen Meldebehörde hilft, rechtliche Probleme zu vermeiden. In einigen Fällen kann eine Baugenehmigung für bauliche Veränderungen (z. B. separater Zugang) erforderlich sein.

Technische Aspekte

Bei einer Ferienwohnung stehen weniger bauliche Eingriffe als vielmehr Nutzungsanpassungen im Vordergrund. Ein separater Zugang für Gäste erhöht Privatsphäre und Komfort – dieser kann je nach baulicher Situation durch einen eigenen Eingang oder eine separate Erschließung realisiert werden. Brandschutzanforderungen müssen erfüllt sein: Rauchmelder sind Pflicht, bei mehreren Geschossen sind Rettungswegsicherung und gegebenenfalls Brandschutztüren zu prüfen. Schallschutz kann relevant werden, wenn die Ferienwohnung direkt an eigene Wohnräume angrenzt. Separate Zähler für Strom und Wasser erleichtern die Abrechnung.

Finanzierung

Eine Ferienwohnung kann zusätzliche Einnahmen generieren, erfordert aber auch Investitionen in Ausstattung, Möblierung und gegebenenfalls bauliche Anpassungen. Neben einmaligen Kosten für Einrichtung und Umbau sollten laufende Ausgaben wie Reinigung, Instandhaltung, Versicherungen und Betriebskosten kalkuliert werden. Mieteinnahmen sind zu versteuern, können aber mit Betriebskosten und Abschreibungen verrechnet werden. Die Vermietungsdauer und Auslastung beeinflussen die Rentabilität erheblich – eine realistische Kalkulation ist daher wichtig.

TIPP

Lassen Sie sich steuerlich beraten: Einnahmen aus Ferienwohnungen unterliegen besonderen Regelungen. Betriebskosten, Reinigung und Abschreibungen können steuerlich geltend gemacht werden.

Gesetze & Normen

Was ist wo grundsätzlich erlaubt?

Baugesetzbuch (BauGB) – Bundesrecht
Regelt die städtebauliche Planung und bestimmt, welche Nutzungen wo zulässig sind. Ferienwohnungen können in reinen Wohngebieten unzulässig sein, wenn sie als gewerbliche oder störende Nutzung eingestuft werden. Eine kommunale Fremdenverkehrssatzung kann Genehmigungsvorgaben regeln.

Welches Maß der Bebauung ist erlaubt?

Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Bundesrecht
Regelt die Art der baulichen Nutzung in verschiedenen Gebietstypen (z. B. WR, WA, MI). Ferienwohnungen können je nach Gebietstyp und Intensität der Nutzung zulässig oder unzulässig sein.

Wie muss geplant werden?

Bebauungsplan der Gemeinde
Kann konkrete Festsetzungen zur zulässigen Nutzung enthalten. Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung.

Wie muss es gebaut werden?

Landesbauordnung Baden Württemberg (LBO) samt der, auf Grund der LBO erlassenen Regelungen – Landesrecht
Gibt bauordnungsrechtliche Regelungen vor: Nutzungsänderung, Brandschutzanforderungen, Genehmigungsverfahren.

Welche örtlichen Regelungen gelten?

Kommunale Satzungen zu Kurzzeitvermietung/Zweckentfremdung/Fremdenverkehr
Viele Kommunen haben eigene Regelungen erlassen: Meldepflichten, Begrenzungen der Vermietungsdauer, Genehmigungspflichten. Gelten nur in den jeweiligen Kommunen.

Ist eine Gewerbeanmeldung erforderlich?

Gewerbeordnung (GewO) – Bundesrecht
Kann relevant werden, wenn die Ferienwohnung als Beherbergungsbetrieb eingestuft wird (z. B. bei umfangreichen Serviceleistungen).

Hilfreiche Links

Verbraucherzentrale Baden-Württemberg

Beratung zu Wohnen, Finanzierung, Sanierung uvm.

IHK Baden-Württemberg

Alle hilfreiche Links

Wie fängt man an?

Schritt 1

Baurecht und kommunale Regelungen klären

Der Bebauungsplan bei der Gemeinde sowie die Zulässigkeit einer Ferienwohnung (besonders in reinen Wohngebieten) sollten geprüft werden. Kommunale Regelungen zu Kurzzeitvermietungen, Meldepflichten und mögliche Genehmigungspflichten für die Nutzungsänderung sind zu klären.

Schritt 2

Technische Anforderungen prüfen

Ein separater Zugang für Gäste sollte eingeplant werden. Brandschutzanforderungen (Rauchmelder, Rettungswege) und gegebenenfalls Schallschutzmaßnahmen sind zu prüfen. Eine Bestandsaufnahme zeigt, welche baulichen Anpassungen erforderlich sind.

Schritt 3

Steuerliche und rechtliche Aspekte klären

Konsultieren Sie eine Steuerberatung zu Einnahmen, Betriebskosten und Abschreibungsmöglichkeiten. Versicherungspflichten (Haftpflicht, Gebäudeversicherung) und rechtliche Rahmenbedingungen für die Vermietung sollten geklärt werden.

Schritt 4

Ausstattung planen und Finanzierung sichern

Die Ausstattung der Ferienwohnung (Möblierung, Haushalt, WLAN) sollte geplant und eine Kostenschätzung erstellt werden. Erwartete Einnahmen und laufende Kosten sind zu kalkulieren.

Schritt 5

Anmeldung und Vermarktung

Melden Sie die Ferienwohnung bei der zuständigen Behörde an (kommunale Meldepflichten beachten). Die Vermarktung kann über Buchungsplattformen oder eigene Kanäle erfolgen.