Mehr Leben im Eigenheim

Wohnung vermieten

Eine Wohneinheit im eigenen Haus zu vermieten schafft zusätzliches Einkommen und nutzt vorhandenen Wohnraum optimal. Falls keine Einliegerwohnung besteht, muss die baurechtliche Zulässigkeit geklärt werden – relevant sind dabei mögliche Nutzungsänderungen, separate Zugänge und die Einhaltung von Mindestanforderungen an Wohnraum. Die Wohnung sollte baulich abgeschlossen sein, mit eigenem Eingang, eigener Küche, eigenem Bad und separaten Zählern für Strom und Wasser. Steuerlich müssen Mieteinnahmen angegeben werden, können aber mit Betriebskosten und Abschreibungen verrechnet werden.

Was muss man beachten?

Rechtliche Aspekte

Die Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus unterliegt mietrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und steuerlichen Regelungen.

Baurecht:
Eine separate Wohneinheit kann eine Nutzungsänderung darstellen – besonders wenn aus einem Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus wird. Dies sollte mit dem Baurechtsamt geklärt werden. Im Bebauungsplan kann ggf. eine maximale Anzahl an Wohneinheiten festgesetzt sein. Die Wohnung muss Mindestanforderungen erfüllen: ausreichende Raumhöhe (Dachgeschoss 2,20 m lichte Raumhöhe, in anderen Geschossen 2,30 m), Belichtung (mindestens 1/10 der Grundfläche), Belüftung. Brandschutz wie bei Mehrfamilienhäusern ist zu beachten: Rauchmelder, gesicherte Rettungswege, gegebenenfalls Brandschutztüren. Die Vorgaben des Bebauungsplans zur Zahl der Wohneinheiten sind zu prüfen.

Mietrecht:
Ein Mietvertrag regelt alle wesentlichen Punkte: Miethöhe (orientiert am örtlichen Mietspiegel), Nebenkosten, Kaution (maximal drei Kaltmieten), Kündigungsfristen (gesetzlich geregelt). Mieterschutz gilt auch bei Vermietung im eigenen Haus – Kündigungen sind nur aus wichtigem Grund oder bei Eigenbedarf möglich. Bei möblierter Vermietung gelten kürzere Kündigungsfristen.
Sie sind verpflichtet, dem Mieter oder der Mieterin eine Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt auszustellen.

TIPP

Nutzen Sie standardisierte Mietverträge und lassen Sie sich rechtlich beraten. Eine klare vertragliche Regelung vermeidet spätere Konflikte.

Finanzierung

Die Vermietung einer Wohnung bringt Einnahmen, erfordert aber auch Investitionen und hat steuerliche Auswirkungen. Die laufenden Einnahmen bestehen aus der Kaltmiete (orientiert am örtlichen Mietspiegel) plus umlagefähigen Nebenkosten. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Versicherungen müssen selbst getragen werden – die Grundsteuer ist hingegen umlagefähig.

Steuerlich sind Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Betriebskosten (soweit nicht umgelegt), Reparaturen, Renovierungen, Kreditzinsen, Versicherungen und Verwaltungskosten können abgesetzt werden.

Tipp

Lassen Sie sich von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater beraten: Viele Ausgaben sind absetzbar, aber die Regeln sind komplex.

Gesetze & Normen

Welche Rechte und Pflichten bestehen?

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Bundesrecht
Regelt das Mietrecht (§§ 535 ff.): Mietvertrag, Pflichten von Vermieter und Mieter, Kündigungsfristen, Kaution, Betriebskosten.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Betriebskostenverordnung (BetrKV) – Bundesrecht
Regelt, welche Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Ist die Nutzung zulässig?

Baugesetzbuch (BauGB) – Bundesrecht
Regelt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Nutzungsänderungen.

Welche baulichen Anforderungen gelten?

Landesbauordnung Baden Württemberg (LBO) samt der, auf Grund der LBO erlassenen Regelungen – Landesrecht
Regelt bauordnungsrechtliche Anforderungen: § 34 zu Mindestanforderungen an Wohnraum, § 50 zu Nutzungsänderungen, §§ 13–15 zu Brandschutz.

Hilfreiche Links

Deutscher Mieterbund

Informationen zu Mietrecht und Musterverträge

Haus & Grund

Vermieterverband mit Beratung und Musterverträgen

Verbraucherzentrale Baden-Württemberg

Beratung zu Mietrecht

Alle hilfreiche Links

Wie fängt man an?

Schritt 1

Baurecht klären und bauliche Voraussetzungen prüfen

Prüfen Sie mit dem Baurechtsamt, ob die Herstellung einer separaten Wohneinheit zulässig ist. Prüfen Sie Mindestanforderungen an Wohnraum (Raumhöhe, Belichtung). Bei fehlenden Voraussetzungen: Planen Sie bauliche Maßnahmen.

Schritt 2

Wohnung herrichten und vorbereiten

Richten Sie die Wohnung her: Renovierung bei Bedarf, separate Zähler für Strom und Wasser installieren (erleichtert Abrechnung), Brandschutz prüfen (Rauchmelder Pflicht). Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und Übergabeprotokoll. Entscheiden Sie, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird.

Schritt 3

Miete kalkulieren und Mietvertrag aufsetzen

Legen Sie die Miethöhe anhand des örtlichen Mietspiegels fest. Kalkulieren Sie Nebenkosten und setzen Sie einen Mietvertrag auf. Vereinbaren Sie eine Kaution und richten Sie ein Treuhandkonto ein.

Schritt 4

Steuerliche Aspekte klären

Mieteinnahmen sind zu versteuern, Betriebskosten und Instandhaltung können steuerlich geltend gemacht werden. Klären Sie, welche Ausgaben absetzbar sind. Prüfen Sie Ihre Versicherungen und passen Sie diese an.

Schritt 5

Mieterin oder Mieter suchen und Mietvertrag abschließen

Schalten Sie eine Anzeige auf Immobilienportalen oder über lokale Netzwerke. Führen Sie Besichtigungen durch und prüfen Sie Interessenten (Bonitätsprüfung, Selbstauskunft). Schließen Sie den Mietvertrag und übergeben Sie die Wohnung mit Übergabeprotokoll.